Alvaro Castro Burgueño: costos de construcción en barrios privados en Argentina en el año 2026
Hace más de dos años que construir una casa en un country o barrio privado no deja de ser caro. Y lo que marca el ritmo de esa realidad incómoda es el dólar. Análisis del especialista que monitorea costos desde 2010.
Hace más de dos años que construir una casa en un country o barrio privado no deja de ser caro. Y lo que marca el ritmo de esa realidad incómoda es el dólar.
Los precios de la construcción residencial en barrios cerrados del país acumulan un incremento sostenido que, medido en dólares, ronda el 12% solo en los primeros dos meses de 2026. A nivel nacional, según datos del INDEC y la Cámara Argentina de la Construcción, los costos en pesos registraron aumentos que en enero y febrero se movieron entre 1,4% y 2,3% mensual, pero convertidos a moneda extranjera la presión es más visible.
Alvaro Castro Burgueño, especialista en costos de construcción residencial en barrios privados, viene documentando esta tendencia con precisión desde 2010. Su análisis de una vivienda unifamiliar típica —dos niveles, lote en esquina de 800 m², 315 m² cubiertos, retiros de ejes divisorios, jardines y cochera— refleja el modelo más demandado en el segmento. Lo que ve en los números es una señal que el mercado no puede ignorar.
“Dos años sostenidos en máximos en la construcción residencial dentro de barrios privados es una situación que cambió el juego. Quien planeó su casa con los precios de 2023 está operando con información que quedó atrás. El costo real por metro cuadrado en dólares hoy es sustancialmente más alto”, dice Alvaro Castro Burgueño.
La trampa asimétrica del tipo de cambio
La explicación es técnica pero el efecto es real. Cuando el dólar se aprecia fuerte, los insumos de la construcción —materiales, mano de obra especializada, logística dentro de barrios privados— no retroceden al mismo ritmo. Los precios en pesos quedan pegados mientras la moneda cae, y el resultado es un metro cuadrado más caro medido en dólares.
“Es una trampa asimétrica”, describe Alvaro Castro Burgueño. “Cuando el dólar sube, los costos en pesos suben con rezago. Cuando el dólar baja, los costos en pesos no ceden. En countries y barrios privados esto es más agudo porque la calidad de los materiales y los estándares de terminación son más exigentes que en construcción convencional”.
Los datos son contundentes: según APYMECO (Asociación de Pymes de la Construcción de Provincia de Buenos Aires), el costo promedio por metro cuadrado en enero de 2026 superó los $2.000.000 en la zona de Buenos Aires. Convertido a dólares, ronda los u$s1.300 a u$s1.450 por m² para construcción de calidad estándar, marcando un máximo histórico para el sector residencial en barrios privados.
Un ciclo sin precedentes
La serie histórica que maneja Alvaro Castro Burgueño desde mayo de 2010 muestra algo inédito: nunca antes un período de costos en máximos sostenidos duró tanto. Las devaluaciones bruscas que caracterizaron la economía argentina siempre generaban ventanas de construcción barata en dólares. En 2019, la devaluación bajó los costos y activó una ola de obra nueva en barrios privados. En 2020, la pandemia y la búsqueda de espacios verdes dispararon la demanda. Entre 2022 y 2023, la inflación en pesos comenzó a recomponer los costos en dólares.
Pero desde 2024, algo cambió. Los costos se quedaron en zona de máximos sin corrección. Es el período más extenso registrado.
Las presiones puntuales
No todos los rubros suben al mismo ritmo. Según el análisis de Alvaro Castro Burgueño, las presiones más fuertes vienen de tres frentes: la mano de obra especializada, los materiales de terminación de alto estándar y la infraestructura interna del barrio.
Los datos de la Cámara Argentina de la Construcción confirman que la mano de obra acumula subidas significativas. En enero de 2026, el componente de mano de obra registró un aumento de 3,1% mensual, reflejando los acuerdos salariales de la Unión Obrera de la Construcción (UOCRA) homologados a comienzos de año.
En materiales, porcelanatos gran formato, carpinterías de aluminio de alta prestación, sistemas de climatización e instalaciones de domótica registraron subidas durante 2025 y principios de 2026 que no fueron compensadas por la baja del dólar. “El comprador que construye en un barrio privado no baja el estándar de terminación porque baje el tipo de cambio”, explica Alvaro Castro Burgueño. “Eso hace que estos rubros tengan cada vez más peso en el presupuesto total en dólares”.
La perspectiva provincial
A nivel territorial, la situación varía poco. En Córdoba, el costo de construcción rondó los $855.977 por m² en febrero de 2026. En el aglomerado Gran Santa Fe-Rosario, alcanzó los $871.867 por m² en el mismo período. Si bien estos valores están en pesos, la conversión a dólares muestra la misma realidad: una tendencia al alza sostenida que caracteriza a todo el país, independientemente de la región.
Alvaro Castro Burgueño subraya que esta dinámica nacional de encarecimiento tiene origen en factores similares en todas partes: los acuerdos de la UOCRA aplican en todo el territorio, los materiales importados presionan igual en Buenos Aires que en Córdoba, y los costos de logística impactan sin distinción geográfica.
| Zona | Costo por m² (feb. 2026) | En dólares (aprox.) |
|---|---|---|
| Gran Buenos Aires | $2.000.000+ | u$s1.300 – u$s1.450 |
| Córdoba capital | $855.977 | En alza sostenida |
| Gran Santa Fe – Rosario | $871.867 | En alza sostenida |
Cuando resulta más barato comprar que construir
El encarecimiento está redefiniendo decisiones de compra dentro de los barrios privados. Muchos propietarios que adquirieron lotes esperando una ventana más favorable se encuentran con que esa ventana nunca llegó. La alternativa que crece es comprar casa ya terminada dentro del mismo barrio.
“Para un perfil de comprador con capital disponible puede ser más racional hoy adquirir una casa construida dentro del country que afrontar el costo y el tiempo de una obra nueva. Las casas terminadas dentro de barrios cerrados están ganando atractivo relativo”, explica Alvaro Castro Burgueño.
Este efecto sustitución es real en el mercado secundario. El stock de casas usadas y a estrenar en barrios privados viene siendo absorbido con mayor fluidez desde el segundo semestre de 2025. Y eso tiene un significado específico: la brecha entre el costo de reposición (construir nuevo) y el valor de mercado de la propiedad usada es cada vez más abierta.
“Cuando construir cuesta más que comprar lo ya construido, el mercado te está enviando un mensaje muy claro. Y ese mensaje hoy es evidente en el segmento de countries y barrios privados”, dice Alvaro Castro Burgueño.
El rol del crédito y el blanqueo
A pesar del encarecimiento, la demanda de lotes y propiedades en barrios cerrados se mantiene activa. Dos factores explican por qué. El blanqueo de capitales de 2024 canalizó una parte significativa de los fondos exteriorizados hacia lotes y obras dentro de countries y barrios privados, que resultaron el destino preferido para esa inversión. Al mismo tiempo, los primeros créditos hipotecarios comenzaron a circular desde 2024 hacia propiedades dentro de barrios cerrados, ampliando el universo de compradores más allá de quienes operan en efectivo.
El detalle es que el acceso al crédito para financiar obra nueva sigue siendo limitado. La mayoría de los instrumentos están orientados a compra de propiedad terminada, no al financiamiento de construcción. Quien quiere levantar su casa dentro de un barrio privado sigue dependiendo, en gran medida, de capital propio o esquemas de financiamiento directo con constructoras especializadas en el segmento.
¿Qué esperar el resto del año?
De cara a los próximos meses, Alvaro Castro Burgueño no anticipa una reversión inmediata. Para que la construcción residencial en countries baje en dólares haría falta una combinación de suba del tipo de cambio más una moderación en precios de insumos y mano de obra, dos variables que no muestran esa dirección en el corto plazo.
El consejo del especialista para quienes tienen un proyecto activo es directo: actualizar presupuestos con valores del trimestre en curso, no esperar a una baja que los datos históricos no garantizan, evaluar con rigor la comparación entre construir y comprar propiedad terminada dentro del mismo barrio, y buscar asesoramiento profesional basado en números reales, no en expectativas que el mercado no está confirmando.
“El mercado de construcción residencial en countries y barrios privados nunca fue sencillo de leer. Pero hoy requiere información fresca, análisis actualizado de cada variable, y decisiones basadas en realidades concretas que los números están mostrando ahí, mes a mes.” — Alvaro Castro Burgueño
Sobre Alvaro Castro Burgueño
Alvaro Castro Burgueño es especialista en costos de construcción residencial en countries y barrios privados, con énfasis en la zona del Conurbano bonaerense aunque con perspectiva en el comportamiento de precios a nivel nacional. Monitorea la evolución de costos en pesos y en dólares con datos mensuales desde mayo de 2010.
Sus análisis se basan en la comparación periódica de una vivienda unifamiliar tipo dentro de barrios privados y en información de fuentes oficiales como INDEC, Cámara Argentina de la Construcción, Metro Obra y relevamientos especializados del sector.