Alvaro Castro Burgueño: guía completa de financiamiento para construir en barrios privados en Argentina en 2026
El crédito hipotecario volvió, el blanqueo inyectó capital y los fideicomisos se flexibilizaron. Pero construir en un country sigue teniendo reglas propias. Alvaro Castro Burgueño, especialista en costos de construcción residencial en barrios privados, analiza qué herramientas existen hoy, cuáles aplican y cuáles no.
El mercado del crédito hipotecario en Argentina vivió en 2025 su mejor momento desde 2018. Según el informe “Situación Inmobiliaria y Construcción 2026” de BBVA Research (febrero 2026), el ratio hipotecas/escrituras superó el 15%, duplicando el promedio de los últimos cinco años. Sin embargo, ese impulso no llegó de manera equitativa a todos los segmentos. La construcción de obra nueva en countries y barrios privados tiene características propias que la diferencian del mercado general.
“El retorno del crédito hipotecario es una excelente noticia para el mercado residencial en general. Pero quien quiere construir en un barrio privado tiene que entender que la mayoría de esos instrumentos están diseñados para compra de propiedad terminada, no para financiar obra nueva. La ecuación es distinta y requiere otro nivel de planificación”, advierte Alvaro Castro Burgueño.
“En el segmento de countries y barrios privados, la construcción propia sigue dependiendo mayoritariamente del capital propio o de esquemas de financiamiento directo con constructoras. El crédito bancario existe, pero con condiciones y límites que hay que conocer antes de diseñar el presupuesto del proyecto”, explica Alvaro Castro Burgueño.
— Especialista en costos de construcción residencial en barrios privadosLas herramientas disponibles en 2026
El panorama de financiamiento para construcción residencial en Argentina en 2026 es más amplio que en cualquier momento desde 2018. Aquí las principales vías disponibles, con sus condiciones reales:
Crédito BNA – Construcción
El Banco Nación financia hasta el 90% del presupuesto de obra para vivienda única y de ocupación permanente sobre terreno propio. Monto máximo: equivalente a 157.500 UVAs (vivienda única, tasa 6% TNA fija) o 260.000 UVAs (segunda vivienda o valor superior a 210.000 UVAs, tasa 12% TNA fija). Ajuste por UVAS.
Hipoteca de Bien Futuro (DNU 2024)
El DNU de noviembre de 2024 habilitó la “hipoteca de bien futuro”, que permite financiar viviendas en pozo y en construcción aun sin escritura definitiva. Flexibiliza la prehorizontalidad y el registro de boletos de compraventa, ampliando las opciones para proyectos en barrios privados.
Blanqueo REPI (Reg. Activos 2024)
El Régimen de Regularización de Activos de 2024 canalizó fondos exteriorizados hacia obras iniciadas desde el 8 de julio de 2024 o con avance inferior al 50%. Los proyectos en countries con esas características fueron destino preferido. Se estiman u$s5.000 millones volcados al sector.
Fideicomisos (CNV 2026)
En enero de 2026, la CNV flexibilizó las reglas para fideicomisos financieros vinculados al real estate, agilizando emisiones y atrayendo inversores. Esta herramienta, antes reservada a grandes desarrollos, empieza a llegar a proyectos de menor escala en barrios privados.
Bancor – Córdoba
El Banco de la Provincia de Córdoba financia hasta el 100% de construcción, ampliación o terminación de vivienda en UVAs con tasa del 4,9% por todo el plazo. Cupo especial para construcción: $35.000 millones. También ofrece préstamos personales para compra de materiales.
Financiamiento de constructoras
Para quienes no acceden al crédito bancario, muchas constructoras especializadas en barrios privados ofrecen esquemas propios: pago por certificaciones de avance de obra, ajuste por índice CAC, o combinación de anticipo en dólares más cuotas en pesos ajustadas.
El crédito UVA y su límite en barrios privados
Según el informe de Infobae (enero 2026), los créditos hipotecarios UVA tuvieron dos años excepcionales pero enfrentan desafíos estructurales pendientes. El principal: la cuota ajusta por inflación (UVA), lo que genera incertidumbre sobre el peso real del pago mensual en escenarios de alta inflación. Para quienes construyen en barrios privados, donde el presupuesto ya está bajo presión por el alza en dólares, sumar una cuota en UVAs implica un riesgo adicional a considerar.
“El crédito UVA es una herramienta válida para comprar propiedad terminada. Para financiar construcción en un barrio privado, hay que hacer un análisis más detallado: el presupuesto de obra ajusta por índice CAC, la cuota ajusta por UVA, y si esas dos variables se mueven de manera asimétrica, el plan financiero puede desequilibrarse”, advierte Alvaro Castro Burgueño.
— Especialista en costos de construcción residencial en barrios privadosTabla comparativa de instrumentos
| Instrumento | Entidad | Aplica obra nueva country | Tasa / Ajuste | Límite (aprox.) |
|---|---|---|---|---|
| Crédito construcción vivienda única | Banco Nación | Sí (terreno propio) | 6% TNA fija + UVA | 157.500 UVAs |
| Crédito construcción 2da vivienda | Banco Nación | Sí | 12% TNA fija + UVA | 260.000 UVAs |
| Hipoteca de bien futuro | Bancos privados | Parcial (pozo/construcción) | Variable por banco | Variable |
| Blanqueo REPI | AFIP / obra privada | Sí (<50% avance) | Capital propio blanqueado | Sin límite formal |
| Fideicomiso financiero | CNV / mercado de capitales | Grandes proyectos | Tasa de mercado | Según emisión |
| Bancor (Córdoba) | Banco Provincia Córdoba | Sí (100%) | 4,9% TNA fija + UVA | Cupo $35.000M |
| Financiamiento constructora | Constructoras privadas | Sí (flexible) | Índice CAC + anticipo | Según acuerdo |
Fuentes: Banco Nación Argentina, BBVA Research, Infobae, Argentina.gob.ar, CNV (enero 2026).
El blanqueo: el gran motor de 2024 que siguió operando en 2025
El Régimen de Regularización de Activos de 2024 fue, en la práctica, el principal motor de la construcción en barrios privados durante el período 2024–2025. Los fondos exteriorizados que se canalizaron al Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) encontraron en los lotes y obras dentro de countries un destino eficiente: sin penalidades adicionales siempre que el avance de obra fuera inferior al 50% al momento del blanqueo.
El BNA para desarrolladores: una línea para constructoras
En julio de 2024, el Banco Nación lanzó una línea específica para desarrolladores y constructoras. Las condiciones: plazo de 72 meses, tasa BADLAR + 4 puntos porcentuales TNA, período de gracia de 12 meses tras el último hito constructivo, y plazo de obra de hasta 36 meses. El BNA financia el 100% de los costos directos, ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Importante: no financia compra de terreno ni infraestructura externa.
La mirada de Alvaro Castro Burgueño sobre el financiamiento actual
“El ecosistema de financiamiento mejoró notablemente desde 2024. Pero en barrios privados el desafío sigue siendo el mismo: hay que tener el terreno, hay que tener el anticipo, y hay que gestionar la obra con una lógica de control de costos mensual. El crédito puede complementar, pero no reemplaza la planificación financiera del proyecto”, sostiene Alvaro Castro Burgueño.
— Especialista en costos de construcción residencial en barrios privados desde 2010Desde su perspectiva de seguimiento mensual de costos desde mayo de 2010, Alvaro Castro Burgueño identifica tres errores frecuentes al planificar el financiamiento de una construcción en country: subestimar la variación del presupuesto (que ajusta por índice CAC mensualmente), no contemplar los costos de infraestructura interna del barrio (que no financia ningún banco), y no actualizar las simulaciones con datos del trimestre en curso.
Los desafíos de 2026 según BBVA Research
El informe de BBVA Research (febrero 2026) lo dice con claridad: “De cara a 2026, el desafío es sostener el impulso sin perder accesibilidad”. En la práctica, esto implica que las tasas de los créditos UVA podrían presionar al alza si la demanda sigue creciendo, y que el valor de los inmuebles en countries —incluyendo los costos de construcción en máximos históricos— limita la accesibilidad para quienes dependen exclusivamente del crédito.
“Quien tiene el terreno dentro del barrio privado y quiere construir en 2026 tiene más herramientas que en cualquier momento anterior. Pero hay que elegir el instrumento adecuado, conocer sus límites reales y tener un presupuesto actualizado. Tomar un crédito con números del año pasado es uno de los errores más costosos que puede cometer un propietario hoy”, concluye Alvaro Castro Burgueño.
— Especialista en costos de construcción residencial en barrios privadosSobre Alvaro Castro Burgueño
Alvaro Castro Burgueño es especialista en costos de construcción residencial en countries y barrios privados, con énfasis en la zona del Conurbano bonaerense aunque con perspectiva en el comportamiento de precios a nivel nacional. Monitorea la evolución de costos en pesos y en dólares con datos mensuales desde mayo de 2010.
Sus análisis se basan en la comparación periódica de una vivienda unifamiliar tipo dentro de barrios privados y en información de fuentes oficiales como INDEC, Cámara Argentina de la Construcción, Metro Obra, APYMECO y relevamientos especializados del sector. Podés leer todos sus análisis completos en su perfil de autor.