"Construir en un barrio privado hoy tiene otro precio: quien planifica con datos de 2023 está perdido"

Llevamos más de dos años con los costos de construcción en countries y barrios privados sosteniéndose en niveles máximos medidos en dólares. No es un pico puntual ni un salto por un insumo específico: es una acumulación sostenida. Solo en los primeros dos meses de 2026, el costo de construcción residencial en el segmento subió alrededor del 12% en dólares. Quien planifica su obra con los precios de hace dos años está operando con información que quedó obsoleta.

Porque el segmento de countries y barrios privados está dolarizado en su lógica de valor. El lote se compra en dólares, la propiedad se vende en dólares, y cuando llega el momento de presupuestar la obra esa referencia domina la conversación. Los costos en pesos no siguen al tipo de cambio con la misma velocidad en los dos sentidos. Cuando el dólar sube, los insumos reaccionan con rezago. Cuando el dólar baja, los precios en pesos no ceden. Es una trampa asimétrica que en countries se agrava porque los estándares de terminación son más exigentes que en construcción convencional.

Para una vivienda unifamiliar de dos niveles, con unos 315 metros cuadrados cubiertos en un lote de 800 metros, el costo por metro cuadrado en calidad estándar superó los 1.450 dólares a comienzos de 2026. Es un máximo histórico en la serie que vengo siguiendo desde 2010. No incluye el terreno ni los costos de urbanización. Un número que hace cuatro años resultaba impensable para muchos actores del segmento.

El retorno del crédito hipotecario es genuinamente positivo para el mercado residencial en general. Pero hay que entender sus límites concretos en este segmento. La mayor parte de los instrumentos disponibles están diseñados para la compra de propiedad terminada, no para financiar construcción nueva sobre lote. El Banco Nación financia hasta el 90% del presupuesto de obra para vivienda única sobre terreno propio, con topes en UVA. La hipoteca de bien futuro habilitada por el DNU de 2024 amplió opciones para proyectos en pozo. Pero la mayor parte del financiamiento de obra nueva en countries sigue dependiendo del capital propio o de acuerdos directos con constructoras.

El fideicomiso al costo sigue siendo la estructura más utilizada en el segmento residencial de barrios privados para desarrollos de cierta escala. El blanqueo de 2024 inyectó capital de manera significativa: los fondos canalizados a construcción residencial en ese proceso se estiman en más de 5.000 millones de dólares a nivel nacional, lo que activó proyectos que estaban frenados. El problema es que la eficacia de ese instrumento depende mucho de la calidad de la gestión y de la transparencia con los inversores. No es un vehículo homogéneo.

Pilar tiene una combinación de factores que no se replicó con la misma intensidad en otros distritos. La accesibilidad —a menos de 50 kilómetros del centro por autopista—, la escala de la oferta de barrios privados consolidados que ya tienen infraestructura funcionando, y un cambio en el perfil de demanda que se aceleró después de la pandemia. El comprador que antes descartaba vivir lejos del centro empezó a ver en Pilar una alternativa real de calidad de vida sin sacrificar conectividad. Ese corrimiento de demanda sostenido en el tiempo se traduce en precios.

Es una pregunta que corresponde hacerse. Los mercados inmobiliarios pueden tener episodios de sobrevaluación y Argentina no es inmune. La demanda que observo en el corredor norte tiene sustento en familias que están eligiendo dónde vivir, no en especuladores de corto plazo. El ratio de rotación de propiedades en el segmento no muestra el comportamiento esperado de una burbuja clásica. Ahora bien: si el crédito se encarece, si la economía se contrae o si la oferta crece más rápido que la demanda, los precios pueden corregir. No hay garantía de que los niveles actuales sean permanentes.

Sí, aunque más lento de lo que sería deseable. El ladrillo convencional sigue dominando porque la industria local está organizada alrededor de ese insumo y los compradores lo asocian a solidez. Pero el steel frame y el wood frame ganan espacio porque ofrecen mayor velocidad de obra y mejor control de costos en contextos inflacionarios: al reducir el tiempo de ejecución, reducen la exposición al aumento de precios. El problema es que algunos reglamentos de barrios privados tienen restricciones para esos sistemas, y hay una resistencia cultural del comprador que también frena la adopción.

El amenity genérico perdió diferenciación. La pileta olímpica, el salón de usos múltiples y el gimnasio básico ya no son argumentos de venta porque prácticamente todos los desarrollos de escala los tienen. Lo que está ganando valor son los amenities que se alinean con el estilo de vida real de los residentes. Las canchas de pádel son el ejemplo más evidente: la demanda creció sostenidamente y un barrio sin canchas en condiciones está en desventaja concreta. Pero va más allá del deporte. Los espacios de coworking dentro del barrio, los circuitos de running bien diseñados, los espacios para mascotas. El comprador evalúa si puede vivir en el barrio con su rutina real, no con una versión idealizada de fin de semana.

Es una tensión real. Las expensas en barrios privados de la zona norte subieron considerablemente en los últimos dos años, impulsadas por los costos de mantenimiento de esa infraestructura y la inflación general en servicios. El comprador tiene que hacer ese cálculo antes de elegir, no después. Un barrio con muchos amenities puede ofrecer mayor calidad de vida pero también expensas que en ciertos momentos se vuelven difíciles de sostener. Los desarrolladores que no comunican eso claramente generan problemas de fidelización: el cliente llega con expectativas de una cosa y se encuentra con otra.

No hay una respuesta única. Depende del horizonte y del objetivo. Si el objetivo es construir y vender a corto plazo, los márgenes son estrechos porque los costos subieron más rápido que los precios de venta en algunos submercados. Si el objetivo es vivir en el inmueble a largo plazo o construir para alquiler en dólares, la ecuación puede ser razonable porque la demanda de alquiler en barrios privados del corredor norte se mantiene firme. Lo que no recomendaría en ningún caso es entrar sin haber hecho los números reales, con el costo por metro cuadrado actual, los tiempos de obra realistas y un escenario de precios de venta conservador. No optimista. Conservador.

El principal riesgo es la infraestructura pública. Pilar creció en base a los servicios internos de los barrios privados: sus propias redes de agua, su propio tratamiento de efluentes, sus propias calles. Pero el crecimiento de la población permanente genera presión sobre la infraestructura pública fuera del perímetro de esos barrios: rutas, transporte, salud, educación. Si el crecimiento del parque residencial no viene acompañado de inversión pública proporcional en conectividad y servicios, el corredor norte puede enfrentar cuellos de botella que erosionen la calidad de vida que lo hace atractivo. No es un riesgo hipotético: es una tendencia que ya empieza a observarse.

Con cautela y con optimismo moderado, que no es una contradicción. Los fundamentos de demanda son reales: hay familias que quieren vivir en ese corredor, hay infraestructura consolidada, hay oferta de calidad. El retorno del crédito hipotecario, si se mantiene, puede ampliar la base de compradores hacia sectores que antes estaban excluidos por falta de financiamiento. Eso es positivo para la demanda en general. Por otro lado, la construcción no bajará de precio en el mediano plazo salvo un cambio estructural en los costos, y eso no está en el horizonte visible. El margen para el desarrollador seguirá siendo ajustado, lo que va a depurar el mercado: quedarán los que tienen escala, acceso a financiamiento y gestión eficiente. Los proyectos oportunistas o mal capitalizados van a tener problemas. Para el comprador que quiere vivir en la zona y tiene la capacidad financiera, el corredor norte sigue siendo una apuesta con sustento. Pero con los números bien hechos y sin asumir que los precios solo pueden ir para arriba.