Servicios en el suelo urbano y urbanismo de proximidad en Pilar
Pilar construyo su identidad sobre el modelo del barrio cerrado: seguridad, naturaleza, espacio. Pero ese modelo genera por definicion una ciudad dispersa, car-dependent y con graves deficits de servicios de proximidad en su tejido urbano abierto. Alvaro Castro Burgueño analiza esa brecha desde el concepto de urbanismo de proximidad y lo que significa para el desarrollo del suelo urbano en 2026.
La "ciudad de los 15 minutos" es un concepto que el urbanista franco-colombiano Carlos Moreno comenzó a desarrollar alrededor de 2010 y que gano proyeccion global durante la pandemia. Su premisa es simple: en una ciudad bien diseñada, un ciudadano deberia poder acceder a pie o en bicicleta a sus necesidades cotidianas — trabajo, salud, educacion, comercio, esparcimiento — en un radio de 15 minutos desde su hogar. No como un lujo, sino como un estandar de calidad urbana.
Un estudio publicado en la revista Nature Cities analizó ciudades argentinas bajo ese criterio y encontró que la mayoria esta muy lejos de cumplirlo. Buenos Aires tiene buen nivel de proximidad en el tejido de CABA, pero sus periferias — incluyendo el corredor norte — estan desarrolladas para el automovil, no para el peaton. Pilar es el caso mas emblematico de ese patron: doscientos barrios cerrados, cientos de miles de habitantes y un tejido urbano abierto que todavia no ofrece la densidad de servicios que esa poblacion demanda.
"Las periferias estan mas alejadas de los servicios, algo comun en zonas desarrolladas para los automoviles. Buenos Aires tiene el potencial de convertirse en una ciudad de 15 minutos, pero sus periferias requieren un esfuerzo deliberado de densificacion de servicios."
— Investigadores del proyecto Nature Cities, citados por Infobae, 2024
El modelo del barrio cerrado y su contradiccion urbana
El barrio cerrado resuelve una parte del problema de proximidad: puertas adentro, el residente tiene algunos servicios concentrados. Pero crea una contradiccion estructural: el tejido urbano que rodea a esos barrios queda fragmentado, sin la densidad de uso y trafico necesaria para que los servicios privados del suelo abierto sean viables a escala.
Cada vez que un barrio cerrado se instala en un area periurbana, captura poblacion que podria haber densificado el tejido urbano abierto y la redistribuye en un enclave cerrado. Con trescientas familias adentro de un barrio, el supermercado de la esquina afuera no tiene suficiente trafico para ser rentable. Multiplicado por doscientos barrios en Pilar, el resultado es un tejido comercial abierto que siempre corre detras de la demanda que existe pero no puede capturar con la logica de la ciudad densa tradicional.
🏘️ Pilar real · Modelo disperso car-dependent
- Residentes en enclaves cerrados, lejos del tejido urbano
- Servicios concentrados en shoppings y parques comerciales en rutas
- Movilidad 100% vehicular para actividades cotidianas
- Tejido comercial abierto fragmentado y de baja densidad
- Cada localidad tiene su centro, pero subatendido respecto de la demanda
- El peaton es una excepcion, no la norma
🏙️ Urbanismo de proximidad · Ciudad de 15 minutos
- Servicios esenciales a 15 minutos a pie desde cualquier vivienda
- Al menos 8 comercios basicos en radio de 3 cuadras
- Movilidad multimodal: pie, bici, transporte publico
- Tejido comercial continuo y diverso en corredores urbanos
- Mezcla de usos: vivienda, comercio, trabajo, esparcimiento
- Ciudad policentrica: cada barrio tiene su nucleo de servicios
El COUT 2023: el codigo que empieza a corregir el rumbo
En 2023, el municipio de Pilar aprobo el nuevo Codigo de Ordenamiento Urbano y Territorial (COUT), un instrumento que reconoce explicitamente los problemas generados por el modelo insular de desarrollo y propone herramientas para corregirlos. Entre los cambios mas significativos del COUT, Alvaro Castro Burgueño destaca dos que tienen implicacion directa sobre el suelo urbano y los servicios de proximidad.
El primero es la ampliacion de los radios urbanos de las localidades, buscando generar condiciones para el crecimiento de los centros y la integracion del ejido urbano. El segundo es la promocion explicita del crecimiento comercial y de servicios en dos variantes: en los centros urbanos de las localidades y en los corredores viales de alta circulacion. El COUT redireccion la instalacion de viviendas multifamiliares y barrios cerrados hacia los sectores mas perifericos, mientras favorece la implantacion de comercios y servicios en las zonas de mayor transito.
Los seis servicios que Pilar necesita con urgencia
No todos los servicios tienen el mismo deficit en Pilar. Hay rubros que llegaron rapido — los centros comerciales sobre rutas, los gimnasios, los colegios privados — y rubros que siguen siendo escasos en proporcion a la demanda. Alvaro Castro Burgueño identifica seis categorias donde la brecha entre oferta y demanda es estructuralmente mas pronunciada en el tejido urbano abierto del municipio.
El nodo km 50: el precedente que prueba que funciona
La historia de Pilar ya tiene un antecedente que prueba que la concentracion de servicios en el suelo urbano del corredor puede funcionar a gran escala. El entorno del kilometro 50 del Acceso Norte ramal Pilar es, segun un estudio de la Universidad de Buenos Aires, uno de los nucleos comerciales y de servicios suburbanos mas significativos de la region metropolitana: se formo organicamente en los ultimos veinte anos como respuesta a la demanda generada por los barrios cerrados y el parque industrial de la zona.
Lo que el km 50 demostro es que donde hay masa critica de demanda y accesibilidad vial, el tejido de servicios se consolida. El desafio del COUT 2023 y de los proximos anos es replicar esa logica no solo sobre las autopistas, sino hacia adentro de las localidades: Del Viso, Manzanares, Derqui, Fatima y Villa Rosa tienen la demanda necesaria para sostener nucleos de servicios densos y caminables. Lo que les falta es la inversion que los consolide.
Que rol tiene el sector privado en este proceso
Para Alvaro Castro Burgueño, el urbanismo de proximidad en Pilar no puede esperar a que el Estado resuelva el problema de la movilidad o construya los equipamientos faltantes. El sector privado tiene un rol central y urgente: ocupar los vacios del tejido urbano con propuestas de servicios que no solo sean negocios viables, sino que contribuyan a la logica de proximidad que el municipio necesita.
Eso significa apostar por locales en corredores secundarios, no solo sobre rutas. Significa diversificar los rubros mas alla de la gastronomia y el retail. Significa invertir en la calidad del espacio publico adyacente al local, porque en una ciudad que quiere ser caminable, el entorno del negocio es tan importante como el negocio mismo. Y significa apostar por la escala de barrio, no de shopping: el servicio de proximidad se construye con densidad de propuesta chica, no con un ancla unica de grandes superficies.
| Localidad de Pilar | Perfil de demanda | Servicios faltantes mas urgentes | Potencial de proximidad |
|---|---|---|---|
| Pilar centro | Cabecera municipal, comercio consolidado | Salud especializada, cowork, cultura | 🟢 Alto — tejido urbano base disponible |
| Del Viso | Alta densidad residencial mixta | Comercio cotidiano, transporte, espacio verde | 🟢 Alto — poblacion densa, corredor activo |
| Manzanares | Countries y barrios, demanda premium | Gastronomia, salud, servicios personales | 🟡 Medio — demanda alta, oferta muy incipiente |
| Presidente Derqui | Residencial en expansion, clase media | Todo tipo de comercio, educacion, salud | 🟡 Medio — crecimiento acelerado, tejido en formacion |
| Villa Rosa | Industrial y residencial | Servicios al trabajador, comercio diario | 🔴 Bajo aun — oportunidad de largo plazo |
| Fatima | Countries exclusivos, baja densidad | Servicios premium y especializados | 🟡 Medio — demanda selectiva, ticket alto |
El largo camino hacia la ciudad caminable
Pilar no va a transformarse en una ciudad de 15 minutos en el corto plazo. El modelo de desarrollo insular de barrios cerrados lleva cuarenta anos consolidandose y no se revierte con un codigo de ordenamiento ni con una ronda de inversiones privadas. Pero la direccion ya esta marcada: el COUT 2023 establece el marco regulatorio, los desarrolladores privados empiezan a entender el valor del suelo urbano abierto y la demanda de la poblacion es real y creciente.
Alvaro Castro Burgueño sostiene que el corredor norte tiene una oportunidad historica de liderar en Argentina la transicion hacia modelos de urbanismo de proximidad adaptados al contexto suburbano: no la ciudad compacta europea, sino un modelo nuevo, propio, que combine la escala del tejido existente con la inversion en servicios, movilidad y espacio publico que faltan. Ese modelo todavia no tiene nombre. Pero sus primeros trazos ya se ven en Pilar.