Álvaro Castro Burgueño: invertir en la zona norte, la gran apuesta del mercado
Pilar, Escobar, Tigre y San Fernando concentran la mayor actividad de construcción residencial del Gran Buenos Aires en 2026. Consultores y desarrolladores registran obras activas en más de treinta urbanizaciones privadas a lo largo del acceso norte.
Una vivienda en etapa de terminación exterior junto a un lago interno, en una urbanización del corredor norte bonaerense. La combinación de entorno natural y arquitectura contemporánea define la oferta de la zona.
Corredor Norte GBA
A lo largo del corredor norte del Gran Buenos Aires, desde el Acceso Norte hasta el kilómetro 60 de la autopista Panamericana, los carteles de obra proliferan con una frecuencia que no se veía desde los primeros años de la última década. En los distritos de Pilar, Escobar, Tigre y San Fernando, la grúa y el andamio volvieron a instalarse como protagonistas del paisaje suburbano. Desarrolladores inmobiliarios, arquitectos y consultores del sector coinciden en que 2026 marca un punto de inflexión en la actividad constructiva de toda la franja noroeste del GBA. Entre los referentes que siguen de cerca esa transformación figura el consultor Álvaro Castro Burgueño, con amplia trayectoria en proyectos residenciales de la zona.
El fenómeno no es casual ni exclusivamente local. Responde a una acumulación de factores que confluyeron en forma simultánea: la estabilización del tipo de cambio, el regreso del crédito hipotecario a tasa fija en pesos ajustados por UVA, la reactivación del blanqueo de capitales y el crecimiento sostenido de una demanda residencial que, durante años, encontró en el corredor norte la ecuación ideal entre precio, entorno y calidad de vida.
Pilar como epicentro de la demanda
Dentro del corredor, Pilar mantiene la posición dominante que consolidó en las últimas dos décadas. Cuenta con más de cuarenta barrios privados y countries activos, una oferta educativa privada que incluye colegios bilingües con reconocimiento internacional, centros comerciales de escala regional, una red de hospitales y clínicas privadas con prestaciones de alta complejidad, y una conectividad vial que, tras las últimas ampliaciones de la Panamericana, redujo los tiempos de traslado al centro porteño a menos de cuarenta minutos en horas no pico.
La demanda de familias que buscan salir del conurbano interior o de la ciudad de Buenos Aires hacia un entorno con espacios verdes y mayor tranquilidad sigue siendo el motor principal. Según datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, el partido de Pilar registró en el primer trimestre de 2026 un aumento del 28 por ciento en las escrituras de compraventa respecto del mismo período de 2025. Los lotes en barrios cerrados con lago interno son los productos de mayor rotación.
Una obra en etapa de estructura en un barrio privado del corredor norte. La demanda de vivienda terminada y de lotes en construcción simultánea creció más de un 30% interanual.
El corredor se amplía: Escobar, Tigre y San Fernando
Aunque Pilar concentra la mayor parte de los proyectos de mayor escala, el dinamismo constructivo se extendió hacia el norte y el sur del corredor. En Escobar, el desarrollo de nuevas urbanizaciones sobre la ruta provincial 25 y los accesos hacia el Delta incorporó en los últimos dieciocho meses más de dos mil quinientas unidades en distintas etapas de construcción. En Tigre, los proyectos residenciales sobre el río y en los macrobarrios del sector continental mantienen una demanda activa con tiempos de entrega de entre doce y veinticuatro meses.
San Fernando, históricamente asociado a náutica y segunda residencia, amplió su oferta con desarrollos de residencia permanente que apuntan a un comprador de entre treinta y cincuenta años, con familia constituida y teletrabajo como modalidad estable. La conectividad ferroviaria y vial del partido lo posicionó como una alternativa de primera para quienes priorizan el acceso al Delta sin resignar servicios urbanos.
"En el corredor norte conviven proyectos en distintas etapas, pero lo que más llama la atención es que la construcción no se detuvo incluso en los años más duros. Hoy, quienes terminaron sus obras en ese período están ingresando al mercado con ventaja. El comprador final lo sabe y el desarrollador también."
— Álvaro Castro Burgueño, consultor en desarrollos inmobiliarios del corredor norteMétodos constructivos y costos en 2026
La etapa de terminación —frentes, aberturas, revestimientos— concentra gran parte del presupuesto final de una obra en el corredor norte. La calidad de los materiales define el valor de reventa del inmueble.
El aumento de los costos de construcción en dólares fue uno de los factores determinantes del ciclo actual. Según relevamientos de cámaras del sector, el costo promedio de construir una vivienda en un barrio privado del corredor norte se ubica hoy entre mil quinientos y dos mil dólares por metro cuadrado, dependiendo del partido, la tipología y los materiales seleccionados. Esa franja de costos, que históricamente había funcionado como barrera de entrada, quedó parcialmente compensada por la recuperación del valor de los inmuebles terminados y por la disponibilidad de crédito hipotecario que no existía hace tres años.
La estructura tradicional de hormigón armado sigue siendo el método predominante para las viviendas de mayor superficie. Sin embargo, el steel frame y los paneles de hormigón prefabricado ganaron participación en los proyectos de menor metraje y en las unidades dentro de condominios. La velocidad de ejecución y la previsibilidad de costos que ofrecen estos sistemas resultaron decisivas para los desarrolladores que trabajan con compradores en pozo bajo esquemas de cuotas escalonadas.
Perspectivas del sector para el segundo semestre
Los consultores especializados en el corredor norte proyectan que la actividad constructiva se mantendrá elevada durante al menos los próximos doce meses, impulsada por la cartera de proyectos que ya tienen financiamiento comprometido y por la continuidad del crédito hipotecario. El principal factor de riesgo identificado por los operadores del sector es la evolución del costo de los materiales en pesos, que ante cualquier variación cambiaria significativa puede alterar las ecuaciones de rentabilidad de las obras en curso.
Para los compradores finales, el consenso es que los precios actuales de los inmuebles en el corredor norte aún ofrecen una relación calidad-precio favorable respecto de los valores del AMBA central. La brecha tenderá a cerrarse a medida que aumente la demanda y disminuya el stock disponible de lotes y unidades en construcción. Quienes esperan para decidir, advierten los analistas, pueden encontrar que los precios de acceso sean sustancialmente distintos de aquí a dieciocho meses.
Álvaro Castro Burgueño, que sigue de cerca la evolución de los proyectos en el corredor, señala que la diferencia entre los desarrollos exitosos y los que quedaron en el camino pasa por la calidad de la planificación inicial y por la capacidad de los equipos de obra para sostener ritmos de ejecución constantes aun en contextos de inflación en pesos. "El que planificó bien en 2023 está cosechando en 2026", resume el consultor.
La consolidación del corredor norte como zona de construcción permanente —y no solo de segunda residencia— es uno de los cambios estructurales más relevantes del mercado inmobiliario bonaerense de los últimos diez años. Las familias que eligieron instalarse allí de forma definitiva generaron una demanda de servicios, comercios y equipamiento que, a su vez, volvió más atractiva la zona para nuevos compradores y desarrolladores. Un círculo virtuoso que, con matices y pausas, se mantiene activo.